HP店長さんが語るアパート・マンション紹介物語
新潟市にある小さい不動産屋の店長が書く、アパート・マンション等の賃貸物件紹介にまつわる物語。過去の面白物件・裏ネタ・珍事件を個人的意見も交えてお届けいたします。
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「リプラスの破産」と「賃貸保証」
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■ リプラス破産
 
  (株)リプラス(東証マザーズ上場)は、9月24日の取締役会で、
 破産手続き開始の申立てを行うことを決議し、東京地方裁判所へ自
 己破産を申請、同日同地裁より破産手続き開始決定を受けたと発表
 しました。
 負債総額は325億7057万992円(2008年9月24日現在)。
 同社は賃貸住宅に関する滞納家賃の保証サービス事業、少額短期
 保険事業を行うレントゴー保証、不動産私募ファンドのアセットマネジ
 メント事業(不動産私募ファンド事業)、REIT事業(不動産投資法人の
 運用事業)を展開してきましたが、今年2月以降、資金繰りが急速に
 悪化、9月に入り、運転資金の確保が不可能となり、支払い不能に
 陥ったため、破産手続き開始の申し立てを行うに至ったもの。
                           (賃貸住宅ニュースより)

    ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

「リプラス」もとうとう逝っちゃいました・・。 
今年になって数多くの建築会社および不動産販売会社が倒産しています。
中には上場会社だっていくつか含まれています。(リプラスも上場会社)

ちなみに「リプラス」の本業とは”賃貸保証”という仕事です。

皆さん、「賃貸保証」ってご存知ですか?
賃貸保証とは簡単に言えば、お部屋を借りる時の連帯保証人代行のこと。
様々な事情により、身内の保証人をたてることが出来ない場合などに利用されます。

仕組みは、契約時に借主が保証会社に対していくらかの保証料を支払います。
(保証料相場は賃料の30~60%位が多い。更新型だと1~2年おきに追加も必要。)
それによって保証会社はその借主の負担すべき債務を保証することとなり、万が一
賃料の滞納がおきた場合は借主に代わって大家さんに賃料を支払ってくれるのです。
(当然、その後は保証会社より借主宛に取り立てがありますが・・・

私の会社でもこのシステムはたまに利用しますが、上記の記事のような事もあり、最近
審査が妙に厳しくて困っています。
通常、本人審査があるのですが、その際「連帯保証人」か「緊急連絡人」をつけるのが
決まりとなる事が多いです。


最近の事ですが・・・(保証会社との電話のやり取り)

私 「あの~。賃貸保証の審査をお願いしたいんですが~♪」
保証会社側 「いつも有難うございます!」

私 「緊急連絡人なんですが、会社の同僚の方でもいいんですよね?」
保証側 「いえ、申し訳ないですが、連絡人も身内の方でお願いしてるのですが・・」

私 「えっ!? そんなん聞いてないよ~!(上島竜平風)
保証側 「最近、システムの変更がありましてぇ~・・・

私 「身内の保証人がたてられないから、おたくにお願いしてるんじゃないですか!
  だったら、なんの為の賃貸保証なのですか!!
保証側 「そうは言っても、なんせ決まりなものですから・・・・・

私 「ああ、そーかい!? そーくるかい? わかったよ!!
  じゃあ・・・もう結構!!」 ガチャン。


ちと大袈裟に表現しましたが、私としては不満が残りました。


人それぞれ事情もあるし、身内の方が本当にいないケースだって当然あります。
だからこそ、「賃貸保証」という制度が有効になるはずなのに、保証会社を使うのに
更に連帯保証人をつけろってのはどういう事ですか!?
(全部がそうじゃないですけどね。)
保証料を借主から取っておいて、自分らを守る為に「保証人」をつけろってのは
ムシが良すぎるんじゃあないですか?

まあ、こう景気が悪いと(特にこの業界も)誰だってリスクは出来るだけ負いたくない
気持ちはわかります。
しかし”他人の保証”をする以上、取りッぱぐれも想定して商売してるんでしょうから、
せめて困っている借主さんの味方になれる様、協力して欲しいものです。

(リプラスは”ミニバブル”に乗っかって本業以外に手を広げ過ぎたのでしょう。
大事な保証料を頂いてるのだから、もっと慎重に事を進めるべきだったのでは・・)

    ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

あと近頃、FC(フランチャイズ)系の会社で良く見られるのですが、入居申込の際に
「賃貸保証」の加入が必須となっているケースがあります。
身内の連帯保証人をつけられるのに加入しなければなりません。
入居者にしてみれば、余計なお金を払うことになります。

何故、そうなるの??・・・話すとまた長くなるので詳しくは書きませんが、
(聞きたい方はコメント送ってね♪)簡単に申し上げるとしたら、そのほうが
物件管理をしている不動産屋にとって都合がいいからです。


こういう制度はやはり困っている人こそが有効に使えるようになって欲しいですね。

(次回へ)

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「締め日」におののく営業マン達・・・  ~東京編.23
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明日は20日です。会社としては「締め日」にあたります。
今では締め日だからといって、特に気にする事もないのですが以前は違いました。

「P興産」でも締め日は毎月20日となっていました。
当時は締め日が近づくにつれて、社内ではピリピリとした雰囲気が漂っていました。

何故そうなるかというと、20日までの営業成績にてその月の給料が決まるからです。

ほとんどの営業マンが「フルコミ(完全歩合制)」でしたので、次月の生活費を稼ぐ為に皆必死で
数字を上げようとするわけです。
なので成績がイマイチの営業マンは、日に日に焦っていきます。

「ああ・・・この分だと来月、生きていけない・・・」と思ったところで何も変わりません。
とにかく残された時間の中で可能な限り挽回するしかありません。


秋のとある月の締め日も迫った頃。T君が落ち込んだ様子で肩を落としています。
T君は私と同じくP興産に初めて出向組として来たメンバーの一人でした。
先発隊の仲間として、共に励ましあいながら頑張ってきました。

どうやら今月の成績が芳しくないようです。私も自分の生活がかかっているので全面的に
サポートは出来ませんでしたが、何とかしてあげたい気持ちはあります。

そんな締め日の近づいたある日、T君に”チャンス”がやってきました。
T君が担当となったそのお客様は、探す予算(家賃)も高額でしかも急ぎで探してるとのこと!

これが成約となれば、売上もかなり挽回できます!

T君も必死になって接客しています。
しかし、気ばかり焦って思うような物件をなかなか紹介できません。

これじゃまずいと、私も影から物件出しのヘルプをしました。
その甲斐もあったのか、なんとか物件案内までこぎつけることが出来ました。
T君は「行ってきまぁ~す」と上ずった声で張り切って案内へ出かけます。

そして、2時間後・・・


帰ってきたT君の顔は・・・・・死んでました。

物件が悪い訳でもなかったようですが、返事を保留されてしまったとのこと。
案内中の事は分かりませんが、必死にまくし立てるT君を見て、お客様も幾分
引いていたようにも見えました。

「売り込み」の態度がアリアリだと、やっぱり警戒してしまいますよね。


T君は今月の不振を、その後も引きずることとなります・・・・・

    ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※ 

締め日は会社によって違いますが、15日・20日・25日・月末など区切りの良い日が
多いでしょうか。
歩合がかかっていれば必死になるでしょうし、ノルマであるならば更にテンパった状態に
陥る営業マンもいるでしょう。(ノルマクリアしなければ、立場が危うくなるとか・・

締め日が「申込ベース」か「契約ベース」かにも寄りますが、
「とりあえず、申込金を1万円でもいいので入れて下さい!」 とか

今日、申込をしたばかりで、「契約金は3日以内に必ず用意して下さい!」 など

こんなケースは注意が必要。(そんな経験ありませんか?)
自分の都合を押し付けてるような気が・・・プンプンします!
(妙に返事を求めてくる営業マンも要注意!!)


売上が無いと会社は存続できませんが、決定権はお客様にある事を忘れてはなりません。

良い物件にさえ巡り会えれば、焦らなくてもお客様は決めてくれるんじゃないでしょうか。
(そうですよネ? ねっ? お客様!?・・・。何? そ~ゆうのが怪しいって?) 

(次回へ)

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「秋は第2の繁忙期・・・なのかな?」 その2  ~東京編.22
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前回の記事で秋はファミリー客が増えると書きましたが、ご家族・新婚さん以外にも
多いのが、「同棲カップル」です。
実際、1年中通してこの手のお客さんは来ますが、夏~秋は多く来るような気がします。

春に出会い⇒情熱の夏に愛を深めていき⇒「じゃ、いっそ一緒に住もうか?」
ってゆう流れでしょうかね。

ただ、「婚約カップル」と「同棲カップル」には大きな違いがあるものです。
「結婚」を間近に控えている二人はラブラブながらも、物事を現実的に考えながら計画的に
お部屋探しをされるのだと思います。(そうでない人もいますが・・・前回記事参照)
しかし「同棲カップル」によく見られる傾向として、
⇒「情熱的」 「無計画」 「無貯金」 「突発的」・・・といった方が多いです。


P興産でのある日の出来事で、上記のようなカップルがお部屋探しにきました。
彼はチーマー(分かる?)風、彼女は高校生に見えるくらい幼い感じです。

私「ご入居人数はお二人ですね。結婚はいつ頃のご予定ですか。」
「違うよ。最近、付き合い始めたんだけどさ~、もう一緒に住んじゃおっかって感じぃ~♪」
(私の)心の声=(そんな突発的な・・・そのノリですか・・・。

彼女「えっとぉ~、新宿駅に歩けるとこでぇ~、2部屋あってぇ~、お洒落なトコ
「”なんとか荘”みたいなのはダメね!あっ、それと家賃は7万までね!」
心の声=(7万じゃあ、その”なんとか荘”くらいしか借りれましぇん・・・

私「もう1~2万出さないと駅近でキレイめな2Kなんか無いですよ。」
「いや、家賃はいいんだけどさぁ~・・礼金敷金とかあんま出せないから家賃もそれ位って
  感じなんだよね~。そっ!家賃じゃあないんだよね~。(言い訳っぽく)」
心の声=(そりゃ、貯めるのも待たずに、急にお部屋探し決めたからだよね~

彼女「そんじゃ、ワンルームでもいいじゃん!あんた、玄関で寝ればいいじゃん(笑)」
「っざけんなよ! オメー、シャワー好きなんだから風呂で寝ろよ~(大笑)」
心の声=(お~い? 漫才はいつまで続きますかぁ~?

「じゃ、ロフト付きだったらワンルームでいいよ(不満げ)!なんか、いいの無いの??」
私「あ・・あと、その前に、保証人は親がなってくれますよね?」
彼女「ええぇ~!? そんなん、親にゆ~わけないじゃんね~(笑)」
心の声=(お~い? チミは未成年。親の同意がいりますよ~

私「あと、ワンルームに二人住まいは断わられる事が多いと思いますよ。」
「なんで? なんでなんで?? 俺らがいいつってんだからいいじゃん??」

私「そういう訳にいきませんよ。二人だと騒ぎそうなイメージもありますしね。」
「大丈夫っすよ~♪まぁ、騒ぐとすれば・・・”夜の営み”・・・って感じだよね―!!
彼女「バッッッカじゃないのぉ~ 超サイテ―!!(でも超大笑い)」
心の声=(だ・・誰か・・・こいつらの頭に注射うってくれぇぇぇ

「ま、とにかく俺らにピッタシのとこさ~、何か探してよ♪」
彼女「そうそう。かわいらし~お部屋をお願いしますぅ~♪」



   『ありましぇん』 
    このパターン少しお気に入りデス。


現在と比べて当時は「同棲」という響きが、何か暗いというか、堂々とは人には言えない
ようなイメージがありました。(「神田川」の世界みたいな・・・ちと古いデスね
それから時代も移り変わり、”住み方”というのも多種多様になってきています。
別に結婚をしなくても、男女が同居することに抵抗のある人は少なくなってきたでしょう。

しかしながら、入居者の思惑とは反対に、大家側は未だに古き習慣で物事を考える方も
多く、しばしば話が折り合わないという事もあるのです。


”住み方”というのは、その人の自由であると思いますが、自分の常識が相手(貸主)の
常識にはなり得ないという事は理解しておくべきでしょう。

弊社は「新婚さん」も「同居さん」もどちらも歓迎しますよ~

     ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※ 

(日記)先日、初の「片貝花火」を見てきました♪(ヨッ!花火好き!!)
  2008-09-10_21-13.jpg  2008-09-10_21-41.jpg
 最後の「4尺玉」に期待してましたが、全体的に”だら~ん”とした感じで予想外でした!?
 でも、他では見れないものですから面白かったデス。

(次回へ)

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秋は第2の繁忙期!・・・なのかな? ~東京編.21
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暑さも一段落する9月。この業界では秋は”第2の繁忙期”と呼ばれています。
一番の繁忙期は年度の変わる2~4月であるのは皆様もおわかりでしょう。
そして「第2の繁忙期」と呼ばれる所以としては、企業の転勤・移動が多い時期というのも
ありますが、特に”ファミリー客”が増える時期なのです。
家族で引越となると秋頃が丁度良いのでしょうか。あとジューンブライドと同じ位「新婚さん」も
多いような気がします。

「新婚さん」のお客様を応対する時には、ちょっと気をつける事があります。
P興産で初めて新婚さんを応対した時はかなりてこずりました。

結婚を間近に控えてれば、気分はウキウキ気分は超ハッピーなのでしょう。

私「どんなお部屋をお探しですか?」
彼「家賃は8万位。地域は中央線沿線、できれば中野か吉祥寺がいいよね~♪」
 (私の心の声=そのへんは高いですよぅ。)

彼女「その辺なら結婚する私達にピッタリだわよね~
 (私の心の声=結婚するのと、その場所がいいのとは関係ないんじゃ・・・

彼「やっぱ、建物はメゾネットがいいよな~!」
彼女「えっ!? やっぱりマンションでしょっ!
 (私の心の声=今頃なっても、意見が一致してないのかよぅ~

彼「マンションか~っ あ・・そ、そ、それなら10階以上なんていいよね!
 (私の心の声=そんなの、なかなか無いっつ―の!!)

彼女「庭なんかあると、お花なんか育てたりできていいわよね~ん♪」
 (私の心の声=庭が欲しきゃ、都心のマンションなんか探さね~でしょ

彼「キッチンは広い方がいいよな~。カウンターなんか付いちゃったりなんかしたりして!
 (私の心の声=君がお料理するの!??)

彼女「リビングは20帖ぐらいで丁度いいわよね~ん♪この前、ドラマで見たような・・・
 (私の心の声=だったら、家賃もう10万はだしてくだしゃい

彼・彼女「こんな私達にピッタシの部屋ってありますかっ!

  『ありません!』


これはちょっと極端でしたが、結婚するということは初めて「赤の他人」と同居するという
事ですので、今までは自分だけで決めれた事でも、これからは二人の意見を合わせて
いかなければなりません。
違う環境で生まれ育ったのだから、性格も違えば価値観もそれぞれに持っていることでしょう。
それを共同作業によって、二人だけの新たな「価値観」を作っていくわけです。

しかしながら、部屋探しひとつ取っても、意見がなかなか合わないなんて事も意外と
見てきました。危うく「婚前離婚」になりかけた事もありました。

これから結婚される方にアドバイスするとすれば、
 ①お互い、譲れない部分をハッキリさせておく。
 ②共通の希望は重要視するべき!
 ③相手の立場という視点も持って検討すること。 
といった感じでしょうか?


楽しい”二人暮らし”が待っているのですから、二人でしっかり相談をしてから
不動産屋に来てくださいね♪
そんな二人にピッタリな「スイートルーム」を必ず見つけますよ~

   ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※ 

(日記)先日、胎内市の「中条まつり」に行ってきましたよ♪(ヨッ!祭り好き
5台の「台車(だし)」の煽り合いは迫力満点!!
2008-09-05_20-53.jpg2008-09-05_20-58_0001.jpg※画像、悪くてすみません

 この迫力。一度は見るべしっ

(次回へ)

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