HP店長さんが語るアパート・マンション紹介物語
新潟市にある小さい不動産屋の店長が書く、アパート・マンション等の賃貸物件紹介にまつわる物語。過去の面白物件・裏ネタ・珍事件を個人的意見も交えてお届けいたします。
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「手付金」と「申込金」の意味って何!? その①  ~東京編.24
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    ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

秋晴れのとある日、「P興産」はいつもながらの和やかムードでした。

そこに突然、1本の電話。 反響の電話かと思いきや・・・

「あの~。先日○○さんにお願いした物件ですが、悪いですけどキャンセルしたいんですが・・」
申込した物件のお断りの連絡のようです。

電話を受けた担当はさぞかしガックリしてるかと思いきや、意外とにこやかでした。(?)
というのも・・
「いや~、キャンセルきたけど手付金没収だから、まいっか~♪

そのお客様は入居申込の際、お部屋を押さえる為という理由で手付金(当時はそう呼んでた。)
を賃料の半月分いれていたのでした。 今回はお客様側からの一方的なキャンセルなので、
違約金代わりにその手付金は没収という訳です。

このように没収した手付金も、この当時は売上として計上しても良いことになっていたので、
丁度締め日近くだったこともあり、早めに売上を上げることができた担当はそれはそれで
悪くないかな~と思っていたみたいです。(あくまで社内的にOKとしてただけですヨ!!)

    ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

「手付金」=契約成立の証として相手側に支払う代金の一部。

売買物件の契約の場合は、当り前のように取り交わされるものですが、”賃貸”の場合ですと
取引の性質の違いもあり、「手付金」というお金はその取引に馴染まないものであります。

もう少し説明すると、「売買契約」の場合は売主・買主が双方出席のうえ契約を締結して、
手付金を売主側に支払います。 なぜ代金全額を支払わないかというと、この時点で契約は
有効ではあるが、完全成立までにクリアーしなければならない要件が多々あるからです。
その要件を少しあげると・・・
 ①買主側のローン本申込は通常、売買契約後に申請するのが常であるから。
  (もし、審査NGだと残代金が支払えない。
 ②測量・分筆(土地の分割)に着手するのは契約後。
 ③抵当権等を外すための期間が必要。      などなど。
 (※現金一発の取引もありますけどね。)

  
では”賃貸”の場合はどうでしょう?
通常、気に入ったお部屋が見つかったら入居申込書を記入して貸主側に提示します。
この段階ではまだ契約の成立とはなりません。貸主の承諾を得てから、契約の段取りに移ります。
そして、重要事項説明を受けてから契約書に捺印契約金の支払い等を行い、ようやく契約が
成立します。

この一連の流れのうち、入居申込をする際に「手付金」を払うケースがあります。
営業トークとしては
「このお部屋を契約までキープするには、いくらかの手付金が必要です。」とか、
「1万でもいいので入金いただかないと、大家さんに申込の報告ができません。」などなど。

けど、実は多くの大家さんは、不動産屋が「手付金」をもらっていることを知りません。

だから、申込がキャンセルとなっても違約金など貰えません。多くの場合は不動産屋がネコババ
してました。

しかしです!先程も書いたように、申込自体は契約したことにはならないし、大家さんがOKを
だした後でも、重要事項説明書の説明、契約書に双方の捺印が無ければ、不動産取引の慣行上
契約が成立したとはいえないでしょう。

ですから、上記のケースなどで「手付没収」をすることはルール違反(というか業法違反)です。

こういったケースによる苦情が多く寄せられた為、この当時(たぶん平成4~5年頃)東京都では
「賃貸の申込時に手付金と銘打って、金銭の受領をしないようにしましょ~!」
っていう感じの指導がきたりしました。
当然、「手付金没収」も出来なくなりました。


しかしながら、その後も「申込金」とか「契約証拠金」とかの名目で、入居申込時に
1万~数万円預かる行為は多くの業者で行なわれたのです。

建前上は「預り金」扱いですので、契約前のキャンセルであれば当然返してもらえます。


でも、この「申込金」。預りだからといって安易に支払っちゃあダメですよ。
現在でも、このような行為を行なう業者はおりますが、先日、「ちょっと、どーよ!?」
と思う出来事がありました。

長くなるので、この続きは次回へ・・・・。
(次回へ)

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「ゼロゼロ物件業者、訴えられる!」その2
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「ゼロゼロ物件業者、訴えられる」

敷金ゼロ、礼金ゼロ、仲介料ゼロをうたい文句にした「ゼロゼロ物件」のアパート入居者ら5人が8日、無断で鍵を交換されるなど生活の平穏を著しく侵害されたとして、不動産会社「スマイルサービス」(東京都新宿区)を相手取り、計約1190万円の賠償を求めて東京地裁に提訴した。
 訴えによると、5人は06~08年に都内の物件に入居したが、同社は利用料の支払いがわずかでも遅れると無断で鍵を交換したり、2万円を超える違約金と施設再利用料を徴収した。部屋に無断侵入し、荷物を撤去したケースもあったという。
同社は、借主が保護される借地借家法に基づかず、「施設付鍵利用契約」と称する特殊な契約を結び、支払いが確認できない場合は施設を利用できないとする承諾書を取っていた。
  (新聞記事より)
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お部屋探しにはお金が結構かかるもの。
当然、誰だって余計なお金は払いたくない。「礼金敷金ゼロ」に飛びつく人がいるのも肯ける。

貸主(大家)の立場であれば、とりあえず家賃さえ入ってくればそれで良し。
しかし不動産会社、中でも仲介をメインとする会社であれば「仲介手数料」が無けりゃ
商売が成り立ちません。

今回の件では「仲介手数料」も無料にしてた訳で、そうなると違う部分で収益を
あげなくてはいけません。

カラクリとしては、まず賃料そのものが相場よりも高いってことです。
2~3割はのっけてるんじゃないでしょうか?
その”のっけ分”が利益になっていたでしょうし、今回問題となってる「違約金」
利益の一部となっているのでしょう。


通常、この手の「お得(に見える?)物件」を希望される客層として想定できるのは「経済的な面
で余裕がない」方であるのは当然でありましょう。
そういう方々に共通しているのは「手持ち資金が乏しい」という事。

現在の厳しい就労環境の中で、収入も不安定で貯金など出来ないという方が増えてると
ニュースなどでも報道されてますね。
それらの人も住まいなくしては、満足に仕事など出来ません。部屋は必要です。

「ゼロゼロ物件」はまさに救世主となるはずです。  それが、何故問題に・・・?


わたしなりに、今回の問題点を解釈しますと(感想も)

1.初期費用は安いが、家賃ボッタくりすぎこの会社の物件みましたけど
  あの部屋で取っていい家賃金額じゃないでしょう。
  収入が不安定な方が払うには厳しいのでは・・・?

2.低所得者層はリスク(家賃滞納など)が付き物と、ある程度はわかっていたはず。
  契約方法・違約金の取り方などを見ると、逆に事件(滞納)が起こるのを期待して、
  当初から売上として見込んでいたのではないか?

3.原告の中には賃料を10回以上も滞納した方がいます。違約金もその数だけ払った訳です。
  苦しい状況は想像できますが、もっと早めに状況を改善するための相談を誰かに
  できなかったものでしょうか? 問題の長期化はお互いの信頼関係をどんどん崩し、ひいては
  憎しみの感情までも生んでしまいます。 

4.弁護士さんにお願い。この会社の営業手法は確かに良くないとは思う。
  しかし、貧困層が抱える問題点の原因・はけ口を不動産業界全体にぶつける様な
  論説はしないで欲しい。多くの業者は全うにやっていると願いたいです。


当社にも、色々と問題を抱えたお客様はちょくちょく来店されます。
出来る限り何とかしてあげたいとは思いますが、そんな時、私がまず考える事は
 ”この方とは信頼関係を築いていけそうか”という部分です。

お互いに信頼があれば、問題が悪化することはそれほど起きません。
こんな時代だからこそ「人と人の繋がり」を大事にしたいと思います。


けど、もし・・・裏切ったりしたら・・・・コワイですヨ・・・・・私。(なんてね♪)

(次回へ)

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「ゼロゼロ物件業者、スマイルサービス訴えられる!」
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「ゼロゼロ物件業者、訴えられる」

敷金ゼロ、礼金ゼロ、仲介料ゼロをうたい文句にした「ゼロゼロ物件」のアパート入居者ら5人が8日、無断で鍵を交換されるなど生活の平穏を著しく侵害されたとして、不動産会社「スマイルサービス」(東京都新宿区)を相手取り、計約1190万円の賠償を求めて東京地裁に提訴した。
 訴えによると、5人は06~08年に都内の物件に入居したが、同社は利用料の支払いがわずかでも遅れると無断で鍵を交換したり、2万円を超える違約金と施設再利用料を徴収した。部屋に無断侵入し、荷物を撤去したケースもあったという。
 ゼロゼロ物件は低所得者が契約するケースが多く、「貧困ビジネス」の一つと呼ばれる。同社は、借主が保護される借地借家法に基づかず、「施設付鍵利用契約」と称する特殊な契約を結び、支払いが確認できない場合は施設を利用できないとする承諾書を取っていた。
 こうした契約について宇都宮健児弁護団長は「実態は借家であり、認められない。生活困窮や法的無知につけ込んで違法な利益を上げる悪質商法だ」と主張。鍵を14回交換された土田政彦さん(29)は「蓄えがなくアパートを出るに出られなかった。勝手に入られて家に住んでいる気がせず、今でも精神的なショックの後遺症が残っている」と話している。
 ▽スマイルサービスの話 係争中のためコメントは控えたい。
  (新聞記事より)
    ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

今週、我々業界に携わる身として、ショッキングなニュースが飛び込んできました。
今回の件でまたもや「不動産屋」のイメージが悪くなっていくのではと心配です。

それにしても、スマイルサービスって会社。よくこのような手法を考えたものです。
「施設付鍵利用契約」というおかしな契約方法を結ぶことで、借地借家法で定める内容には
則さなくてもよいのだと業者側は主張してるようですが・・・


ただ、今回の件には色々な意見・感想もでているようでして・・

当然、訴えられた業者への批判が多いわけですが、問題箇所は何かと言えば
①家賃が1日遅れただけで鍵交換されて、入居者の日常生活に大きな支障をきたす。
 また、その都度鍵を戻してもらう為に違約金を払わなければならない事。
②更にひどいケースでは不在の部屋に無断侵入してきたり、家財を勝手に処分
 されたりすることも。
③そもそも、やってる事は不動産取引と同様なのにもかかわらず、特種な契約方法を
 結ぶことにより、借家法の目をかいくぐり自分達の行いを正当化しようと企てる。


これらの行いに対して、「非人道的」だとか「悪徳商法」ではないのかと、非難の声が
多くあがっている訳です。


しかしながら、今回の件については反対意見もでているみたいで・・・
・家賃を期限までに払わなかったのだから、違約金を支払うのは当然。
・14回も鍵交換=14回延滞 ⇒こんなに約束を平気で破るのに、よく他人を
 訴えることが出来るな!? 

 
 みたいな過激なご意見も意外と多く見受けられます。



最近では入居者募集の促進の為、似たようなやり方は他にも良く見かけます。

皆さんでも知ってる「レオパレス」だって、アパマンショップ(上戸 彩のやつね)でも
”ダブルゼロ”と銘打って似たような事をやっています。

ただし、”似たような”であって、違法契約を行なっている訳ではないでしょう。
(ブランドイメージにキズをつけるような行為は許されませんからね。)

私のお店でも、「礼敷なしプラン」で契約できる物件もあります。


本来であれば高いといわれる賃貸借契約費用をかなり軽減するシステムな訳ですから、
入居者にしてみればとっても有難い話のはず。

   それなのに訴訟問題となってしまった・・・・


この問題は単に「不動産屋」と「入居者」双方だけの話とは思えません。

これらの「背景にあるもの」。それを考えないことには問題の改善とはならないと考えます。


長くなるので、私の意見などは次回にて・・・。
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完成間近で倒産って・・・悲惨です・・。
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       最近、忙しくて更新できずランキングも下がり気味・・・頑張りまひゅ。
 
    ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

当社の近く、女池インターから車で少し行くと昨年移転をした市民病院があります。
周辺は再開発事業の工事が進んでいて、近いうちに風景も変わっていくのでしょう。


その市民病院から歩いてすぐのところに、マンションらしきものが3棟建築中であります。
いや、正確にいうと1棟は完成しているように見えますが、残りは工事が中断してます。

得意先から聞いた話によると、今年春の完成を目指していたのだが、なんと発注者(会社)
が倒産もしくは事業継続が困難となり工事も中断せざるをえなかったとの事。

私もその当時、他社でその物件の募集図面を取り寄せたことがあるのですが、その時から
何か変な予感はしていたのですが・・・。
入居を予定していた人もいたみたいで、急な出来事にとても慌てたのではないでしょうか。


昨年までの大都市圏における「ミニバブル」の影響もあるのか、ここ2~3年はアホみたいに
新築物件がどんどんと建っていますね。
しかし、前みたいに完成までに満室となるのは皆無に近く、新築であっても募集にかなり
苦労をしています。
ある業者は「懸賞金(って呼び方ではないけど)」なるものを仲介業者にチラつかせ
入居者紹介を募ったり・・。フフフ
また、ある業者は礼金や仲介料をサービスするから入ってくださ~い!とうたったり・・。
(なら、完成する前に決めた人は余計な金を払うの?でもいい部屋を取れるからいいのかな。)

中古物件ならある程度、賃料ダウンも踏み切りやすいかもしれないですが、
新築だとそうは簡単にいきません。

大家さんにとっても新築時は一番高い家賃を取れるウハウハの時期のはず。
けど、家賃保証を利用して建てた場合はあんまり焦らないかもデスね。
(家賃保証=入居状況に関係なく、一定額の家賃が必ず入りますよというシステム。
        でも、これにも罠?が待ち受けているかもしれません・・・

大家も保証会社も、或いは建築屋も、せっかくの新築時に予定通り埋まってくれないと
収支計画が初めっから狂っちゃうわけです。だから、皆必死

こっちが「そ・・そんなに報酬、奮発して大丈夫なん!?」と言いたくなる物件もあります。


結局、最初の計画がそもそも間違っているという事だと思いますけどね。
収支計画ばかりに気を取られて、実際そこに住む「入居者」の視点をおろそかにするから
こういう事が起きるんじゃあないでしょうか。

こんな状況では、今後も”新築破産”が起こるかもしれません・・・

    ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

3年前の事。私も付き合いのあった、あるマンションオーナーが新築物件の完成を見届ける直前
に自身の会社が倒産となってしまいました。私も賃料設定の相談などを受けていたこともあり、
非常に残念な気持ちであったことを思い出します・・。

「新築」はステキではありますが、入居者の気持ちがわからない物件であるなら魅力半減です。

無理な計画は立てずに、大家さんと入居者の双方が喜べるような物件造りを目指して
欲しいものです。

(次回へ)

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