HP店長さんが語るアパート・マンション紹介物語
新潟市にある小さい不動産屋の店長が書く、アパート・マンション等の賃貸物件紹介にまつわる物語。過去の面白物件・裏ネタ・珍事件を個人的意見も交えてお届けいたします。
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あなたの知らない○○ ~東京編#49
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  ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

前回の続きで、G部長率いる「横浜店」好調の原因を検証。

ポイントとして挙げられるのは次の3点。

①客単価が高い。=1件当たりの成約金額
②超トップダウンによる組織力向上。
③スーパーマンの存在(?)。


このあたりが好調の要因であると私は考えました。


まず①「客単価」について分析しますが、
この当時の賃貸市場は「売り手市場」から「買い手市場」に移行しつつある時代でした。

普通、他社物件を仲介すると規定の仲介料(賃料の1ヶ月分が上限)を
お互い半分(半月分)ずつ頂戴するというのが基本的な形。

しかし、「買い手市場」となってくると、競合物件が多く出てくるので
今までの様に簡単には決まらなくなってくる。

そうなると元付業者(貸主から募集依頼を受けてる業者)は自分の取り分を
我ら仲介業者に譲ってでも、成約を優先するようになってくる。
(取り分が増えれば積極的に紹介してくれる業者が増えるから

けど、そこまでしてもなかなか決まらない状況だってあります。

当時の横浜地区は都内(23区)に比べて、「買い手市場」の到来が速く
きたのではないかと思います。まさしく前記した状況そのものです。
(需要と供給のバランスが崩れてきたってコト。)

こうなってくると元付業者(&貸主)は“奥の手”を出すこととなる。

それは広告料

■ 広告料とは =仲介料とは別に、契約成立の際に貸主側から支払われる成功報酬。
         宅建業法上、仲介料は家賃の1ヶ月が上限と定められているため
         ちょっとグレーな名目(笑)をつけることで別収入を頂くという
         仲介業者にとっては結構嬉しいシステム♪


この当時、横浜地区ではこの“広告料”が出る物件が、23区と比較して
多く存在していた記憶があります。

仮に家賃6万円、広告料も1ヶ月でる物件だとしたら、
 6万 × 2ヶ月分 =売上12万円!!

こりゃ、営業マンにとってはたまらないですよね~♪
家賃相場が都内よりも低かったとしても充分カバーできますよ。

横浜店のスタッフ全員がそれなりの成績を挙げていたことからみても、
全体的な売上単価が向上したのだと推測してもおかしくないでしょう。
(成約件数はウチラと比べてもそんなに大差が無かったし

まぁ、広告料付き物件は決まりずらいという前提があるので、
それらの物件に誘導するには何かしらの仕掛けも必要となります。

その点をちゃんと考えて作戦を立て実行していたのであれば、
悔しいけど営業努力は認めるものがあります。
(イコールお客さんの為になるとは言えませんが…


長くなったから、あとの2つについては次回へと持越し…

   ※     ※     ※     ※     ※     ※

「広告料」ってお部屋探しをしている皆さんの知らない所で結構ヤリトリされていますぞ。

ネットで調べても、そんなのがあるなんてまず表示はされないですしねぇ。

もし営業マンがとある物件ばかり強烈に押してきたとしたら、
それは“広告料付き物件”かもしれないですよ~。

ま、それでも自分が気に入った部屋であるならいいんですけどね。
(次回へ)

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逆襲 ~東京編#48
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  ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

灼熱の「8耐」も終わり(シュワンツ組は見事3位でした♪)、気が付けばお盆休みも終了。
それでも、まだまだ暑い日が続いています

まぁ、暑い方が夏らしいから、熱中症には気を付けて晩夏を楽しむこととしましょう。


さて、半ば忘れかけてた『東京編』
久々に綴ってみようかな~という気分になりました。

前回記事(1年前だけど…)は自分の部下の話などをしましたけど、
「P興産」はどんどん規模を拡大し、渋谷にも支店を出すまでになりました。

私の勤める新宿本店もまあまあの業績ではありましたが、
その頃、各店の中でもひときわ絶好調の店舗がありました。

それは“横浜店”。

我々が出向してきた時から存在する既存店舗ではありますが、
その当時、売上は決して良くはなかったです。

しかし、ある頃から状況が大きく変わってきました。

あの“G部長”が横浜の店長に就いてからです(汗)。

G部長といえば、過去に色々と軋轢があり、新宿店から身を引いてもらった経緯があります。
(⇒東京編.30~32あたりにその時の模様が…

その後、低迷していた横浜店をうまくまとめあげ、今では売上トップの店舗にまで
のし上げたのです。 さながら、逆襲といったところか。


横浜と言えば都会ではあるけど、ちょっと郊外に行けば家賃も23区内と
比べてリーズナブル。
1件あたりの売上単価もそんなバカ高くはないはず。
(仲介料は家賃の高い安いで売上が大きく変わります。)

なのにこの好成績ぶりは、当時の私にとっても不思議(不可解?)なものであり、
且つとても悔しく感じたものです。

なによりも、あのG部長が今では優良店舗をまとめあげる
リーダーに変貌するとは、思いもよらなかったとはこのこと(汗)。

横浜店のスタッフ達も(一見)彼を嫌っている様子もありません。
逆に稼がせてくれるのだから尊敬すらしていたかもしれませんね。
(金に困っている連中が多いから。笑)


ただ、理由もなくこの好成績はだせるはずもなく、
何かしらの秘訣があるのは確か。

   ※     ※     ※     ※     ※     ※

現在、自分も店舗運営する立場でありますが、あの当時の横浜店くらいの勢いがあれば
どんなに嬉しいと思うことか。

仮説になる部分もあるかと思いますが、あの好成績の原因を次回以降で
分析をしてみます。

そこによって、今につながる何かしらのポイントが見つかるかもしれません。
(次回へ)

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