HP店長さんが語るアパート・マンション紹介物語
新潟市にある小さい不動産屋の店長が書く、アパート・マンション等の賃貸物件紹介にまつわる物語。過去の面白物件・裏ネタ・珍事件を個人的意見も交えてお届けいたします。
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作戦~東京編#64
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⇒『東京編』は私が不動産の仕事に携わることになった若かりし頃のお話。ほぼ実話(笑)。

  ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

「打倒・横浜店!」
私の頭の中は、この目標を達成することしかありませんでした。

ただ、それを実現するには自分一人の力だけでは無理。
池袋店スタッフ全員の売上を平均的にアップさせる必要がある。

売上をあげる為のポイントとすれば
 < 客数 × 客単価 × リピート率 =売上 >

よく目にする方程式であるが、リピートの少ない我が業界とすれば、
まずは〈客数〉と〈客単価〉を上げることが重要となる。

それと、上記の式には含まれていない要素として考えたのが
成約までの労力(時間)〉である。

いくらお客さんの数が増えたとしても、決まらなきゃ無駄となるし、
成約まで多くの時間を費やしてしまうと、他のお客に取り組む時間が
削られてしまう。

効率良く契約を取る仕組みこそが、売上アップの鍵となるのだ。

  ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

幸い広告戦略は自分に全権限があるので、
広告をどう打っていくかは自由に決められる。

考えた作戦としては・・・
時間効率を良くするためには、まず「近場」の物件を多く取り扱うようにする。
店の近辺であれば、物件案内の時間も短くて済むし、
それと同時に賃料単価も高くなるので一石二鳥である。

渋谷・新宿ほどではないが、池袋だってそれなりの大都会(笑)です。
家賃相場も高いが、ターミナル駅に住むというのは皆さんの憧れでしょう。
ライバルも多いが、近辺の目白、高田馬場、大塚あたりも含め、
山手線沿線のお客を取り込むことができれば、売上は大きく上がることでしょう。


もう一つは対局的な狙いですが、
練馬・板橋区エリアのファミリー向け賃貸にも力を入れることにする。

このエリアはベッドタウン的なエリアですので、3LDKクラスの大型賃貸が
数多く存在しています。

3LDKともなると、家賃額も相当の金額となりますからね。
客単価を上げる為には、ファミリー客を無視するわけにはいきません。

その延長上となりますが、通常であれば駅からの距離(徒歩分数)は
探すうえで重要な条件となるのですが、
そこをあえて、大泉学園からバス通勤というような、いかにも不便そうな
条件の物件にも目を向ける事にしてみました。

というのは、そういった物件には「広告料」というボーナスが
つくケースが多いからです。
それらの物件は築浅でも家賃が手頃だし、「ペットOK」などの希少価値のある
物件も結構存在します。
人がいるから街が存在する訳で、どの地域でも需要は存在するはずです。

この「広告料狙い」は横浜が得意としていた分野でもあるので、
こちらも同じやり方で単価アップを狙うのです。

   ※     ※     ※     ※     ※     ※

ターゲットが決まったら、あとはそれらの営業手順を問合せ→接客→案内と
イメージが出来る様、営業の流れを作りこんでいく。
誰が応対しても、平均的に行動ができるように仕事をパターン化するのだ。

結果がどうでるか!
いよいよ勝負の時です。

(次回へ)

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迷い?~東京編#63
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⇒『東京編』は私が不動産の仕事に携わることになった若かりし頃のお話。ほぼ実話(笑)。

  ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

春に開店した池袋店ですが、最初は集客に手間取りながらも
徐々にお客さんの数も増えてきました。

季節も春から初夏に移り、陽気のいい日が続きます。

自分はオープン前から狙っていた窓際の席を見事にゲットした訳ですが(笑)、
その席から池袋西口の広場や東京芸術劇場をボ~っと眺めていると
初めてこの世界に入った頃をふと思い出します。

あの時もビルの7階に店舗があり、大きい窓からは西新宿のビシネスビル群が
所狭しと建ち並ぶ光景が見られました。

でも景色的にはこっちの方が開放的だし断然良いです。
午後の日差しを浴びながら外の景色を見ているとついウトウトしちゃそう・・・

そうそう。
この店舗では自分がウトウトしてても、怒鳴りつけるような上司がいない。
店長のS課長はとてもおおらかな人なので、自分が居眠りこいてても
優しく見守ってくれたのでしょうね(と勝手に解釈

新宿本店からここに来て何よりも変わったのはこういった職場環境です。
何かとうるさく気を使う上層部連中もいないし、のびのびと仕事が出来る♪

そして、営業戦略も基本、自分が中心となって進めることができるので、
仕事がとてもやりやすいのだ。

池袋に来て良かったな~とつくづく思いました♪

  ※     ※     ※     ※     ※     ※     ※

さて、この頃は仕事そのものに不満は無かったですが、
会社そのものに対して入社した頃と比べ愛着が薄れていました。

あの大嫌いなG部長の権限はますます強くなっていき、
会社の雰囲気も決して良いとはいえない状況。

池袋店とほぼ同じ時期には「町田」にも支店ができたのですが、
そこの社員はG部長が指導した彼の信者達(笑)で構成されている。

横浜で大成功したのを良いコトにイケイケドンドンでその勢力を
着々と拡大しているのです。

あの“独立事件”の当事者達も、G部長の前ではおとなしく振る舞うしかなく、
すっかり以前のような威勢の良さは失われていました。

会社としての勢いはありつつも、風通しが良いとは言えない職場環境。

窓から景色を眺めつつ、ふとある疑問が頭をよぎる。


「俺はなんでこの仕事をしているんだろ・・・?」

3年前、突然の出向命令によって、考える間もなく不動産の世界に飛び込んだ。
それから今まで、自分なりに精いっぱい仕事に打ち込んできた。

前の会社では落ちこぼれでいつ首を切られてもおかしくなかった自分が、
この仕事においてはそれなりの結果をすぐに出すことができた。
その時は、この仕事が自分の天職なのではと思ったりもしたものです。

多くのお客さんとも出会い、自分の世界観もだいぶ広がりました。
何も知らずにこの業界に身を投じた訳ですが、この仕事の素晴らしさに目覚め、
仕事自体はとてもやりがいのあるものでした。

ただ、当時と比べ、社内の雰囲気も重苦しいものとなり、
この会社の為に頑張ろうという気持ちが薄れてしまったのは事実。

これから自分が進むべき将来について、迷いが出始めていました・・・

ただ、この道から足を洗う(?)ほどの決断はできないし、
池袋に来たことで精神衛生上は良くなりましたから、
仕事への熱意まで削がれることはありませんでした。

   ※     ※     ※     ※     ※     ※

そんなある日。
あのG部長が呼んでもいないのに店の視察にやってきました(汗)。

今や全店を束ねる責任者であるから、こっちは用事が無くとも
文句垂れに時たまやってくるという訳だ(笑)。

まぁ、あ~だこ~だと色々な指示(文句)をするのですが、
自分は話半分で聞き流すことにしている。
基本、目を合わしたくないほど嫌いなので

おとなしいS課長にごちゃごちゃと指示をだしたのち、
やっと帰ってくれるようである。


ただ、去り際に余計なセリフ。

『お前ら、せいぜい町田くらいの数字は出せよな~』


 カチーン

池袋と町田では市場規模が明らかに違う。
普通、こっち(池袋)の方が稼げて当然である。

それなのに、人を小馬鹿にするような挑発的セリフを残していったアイツ!

心の中で怒りに近い沸々とした気持がこみ上げてきました



「何でこの仕事をしているのか?」

それは・・・“アイツ(G部長)に勝つ為であるっ!”

この時の自分は、それだけしか頭にありませんでした。
(次回へ)

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